La respuesta corta: antes de demandar, la ley pide una intimación de cumplimiento con un plazo de hasta 10 días calendario (Art. 30). Si el inquilino no paga en ese plazo, pides al juzgado de paz que fije la audiencia. Para falta de pago en vivienda, el procedimiento es sumario y se decide en no más de dos audiencias.
El primer paso: la intimación
Antes de demandar, la ley pide requerir formalmente el pago. Este es el artículo que abre el procedimiento:
El juzgado de paz conocerá de las demandas derivadas del contrato de alquiler de vivienda, previa intimación de cumplimiento de la obligación que corresponda a la otra parte, en un plazo no mayor de diez días calendario.
Párrafo I.- Vencido el plazo otorgado sin que la parte intimada haya obtemperado al requerimiento realizado, la parte intimante solicitará al juzgado de paz la fijación del día y la hora para conocer de la demanda, la cual será fijada en un plazo no mayor de diez días calendario a partir de la solicitud. La parte intimante o requirente notificará mediante el ministerio de alguacil a la contraparte, debiendo mediar un plazo no menor de tres días ni mayor de cinco días calendarios entre la fecha de notificación y la fecha de celebración de la audiencia.
Párrafo II.- Cuando la demanda derivada del contrato de alquiler de vivienda sea por falta de pago, el procedimiento a seguir por el tribunal será de carácter sumario y se decidirá en no más de dos audiencias salvo que, en el proceso de conocimiento de la demanda, el juez determine la necesidad de celebrar una tercera audiencia.
¿Cuánto tiempo se le da al inquilino?
La ley no da un total en días. Lo que sí fija son los plazos de cada paso, y así se leen en el texto:
- La intimación le da al inquilino hasta 10 días calendario para pagar (Art. 30).
- Si no paga, pides audiencia y el juzgado la fija en no más de 10 días desde tu solicitud. Entre la notificación por alguacil y la audiencia deben pasar de 3 a 5 días (Art. 30, Párrafo I).
- En falta de pago, el caso se decide en no más de dos audiencias, salvo que el juez necesite una tercera (Art. 30, Párrafo II).
- El juez tiene treinta días calendario para dictar sentencia desde que el expediente queda en estado de fallo (Art. 33).
El plazo con el que cuenta el juez para dictar sentencia en materia de alquileres y desahucios es de treinta días calendario, a partir de que el expediente quede en estado de fallo.
Cuánto tarda en la práctica depende del tribunal, de la agenda del juzgado y de lo que haga el inquilino. Para tu caso concreto, pregúntale a un abogado. Si lo que quieres es el inmueble al terminar el contrato, sin deuda de por medio, el plazo es otro: mira cuánto tiempo tiene el inquilino para desocupar.
Qué papeles vas a necesitar
Ten a mano el contrato firmado, los recibos o comprobantes de lo que el inquilino sí pagó, y la intimación con la prueba de que se la entregaste. Qué más te pida el juzgado depende de tu caso: pregúntale a un abogado. Si tu contrato es de antes de la ley, revisa que tenga los 9 elementos del Art. 5 con el checklist gratis.
Lo que no debes hacer
Sacar a un inquilino por la fuerza, cambiar la cerradura o cortarle los servicios fuera del proceso legal no es el camino, y puede volverse contra ti. La ley dedica un capítulo a la ejecución ilegal del desalojo:
Quienes realicen o ejecuten desalojos sin las formalidades dispuestas en la presente ley, se sancionarán de conformidad con Ley núm. 396-19, del 26 de septiembre de 2019, que regula el otorgamiento de la fuerza pública para llevar a cabo las medidas conservatorias y ejecutorias.
Si también hay un depósito
Cuando el inquilino se va, el depósito tiene sus propias reglas: el Art. 16 pide avisar por escrito en hasta cinco días si vas a retener una parte. Mira cómo funciona el depósito.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desalojo por falta de pago con la Ley 85-25?
La ley no da un total en días, pero fija plazos para cada paso: una intimación de hasta diez días calendario (Art. 30), una audiencia fijada en no más de diez días desde la solicitud (Art. 30, Párrafo I), un procedimiento sumario de no más de dos audiencias en falta de pago de vivienda (Art. 30, Párrafo II) y treinta días calendario para que el juez dicte sentencia desde que el expediente queda en estado de fallo (Art. 33). El tiempo real depende del tribunal y del caso.
¿Cuánto tiempo se le da a un inquilino para desocupar en RD?
La Ley 85-25 no fija un solo plazo para desocupar. Para la falta de pago, la intimación previa le da al inquilino hasta diez días calendario para cumplir (Art. 30). Al terminar el contrato, la denuncia se notifica por acto de alguacil con no menos de noventa días calendario antes del término (Art. 31). Lo que pasa después depende del juzgado de paz y de la sentencia.
¿Puedo sacar a un inquilino por mi cuenta si no paga?
No. En vivienda, el desalojo se tramita ante el juzgado de paz, con una intimación previa (Art. 30). Según el Artículo 49, quien ejecute un desalojo sin las formalidades de la ley se sanciona conforme a la Ley 396-19. El camino es la intimación y la demanda.
Fuentes
- Ley 85-25, Gaceta Oficial núm. 11211 (PDF oficial, MIVHED) : Texto oficial de los Artículos 30 (intimación previa y procedimiento sumario), 33 (plazo para dictar sentencia) y 49 (desalojo sin las formalidades de la ley)
Información orientativa actualizada el 29 de septiembre de 2026, basada en el texto de la Ley 85-25. No constituye asesoría legal. Para tu caso particular, consulta a un abogado.