La respuesta corta: la ley no da un solo plazo para desocupar. Si el inquilino no paga, primero va una intimación de hasta 10 días calendario (Art. 30). Si se acaba el contrato, el aviso va por acto de alguacil con al menos 90 días calendario antes del término (Art. 31). Después, cada paso tiene su propio plazo.
Si el inquilino no paga
En vivienda, antes de demandar hay que intimar al inquilino a cumplir. Así abre el procedimiento:
El juzgado de paz conocerá de las demandas derivadas del contrato de alquiler de vivienda, previa intimación de cumplimiento de la obligación que corresponda a la otra parte, en un plazo no mayor de diez días calendario.
Estos son los plazos de cada paso, como se leen en el texto:
- La intimación le da al inquilino hasta 10 días calendario para cumplir (Art. 30).
- Si no paga en ese plazo, pides al juzgado de paz que fije la audiencia, y el juzgado la fija en no más de 10 días calendario desde tu solicitud. Entre la notificación por alguacil y la audiencia deben pasar de 3 a 5 días calendario (Art. 30, Párrafo I).
- Si la demanda es por falta de pago, el procedimiento es sumario y se decide en no más de dos audiencias, salvo que el juez necesite una tercera (Art. 30, Párrafo II).
- El juez tiene treinta días calendario para dictar sentencia desde que el expediente queda en estado de fallo (Art. 33).
- La sentencia de primer grado se puede ejecutar aunque se apele. En la demanda de desalojo por falta de pago, el inquilino que apeló puede pedir que se suspenda, con la condición de consignar en efectivo el doble de las condenaciones (Art. 34).
La sentencia dictada en primer grado por el juez de paz o el juez de primera instancia, es ejecutoria no obstante cualquier recurso. Sin embargo, la parte sucumbiente podrá demandar la suspensión de la ejecución de la sentencia en referimiento ante el juez competente, con la condición de que se consigne en favor del propietario o arrendador, una suma en efectivo, equivalente al duplo de las condenaciones pronunciadas, previa existencia de un recurso de apelación.
Párrafo.- La consignación del duplo, solo aplica en la demanda de desalojo por falta de pago.
El paso a paso, con el texto completo del Art. 30, está en qué hacer si el inquilino no paga.
Si se acabó el contrato
Aquí no hace falta que el inquilino deba nada. Si quieres el inmueble cuando llega la fecha de término, la ley pide avisarlo con tiempo y por acto de alguacil:
El juzgado de paz conocerá, además, de la demanda por la llegada del término, previa denuncia de la parte demandante, notificada por acto de alguacil.
Párrafo.- El plazo para la denuncia y solicitud de entrega voluntaria del inmueble alquilado, será de no menos de noventa días calendario entre la fecha de notificación y la llegada del término del contrato.
Dicho en simple:
- La ley pide que la denuncia se notifique por acto de alguacil.
- Entre la notificación y la fecha de término deben pasar al menos 90 días calendario.
- Si nadie dice que no quiere renovar, el contrato se prorroga solo, con las mismas condiciones y por el mismo periodo (Art. 9 y su Párrafo II).
- En un local comercial o de una entidad sin fines de lucro, el plazo de la denuncia es de no menos de ciento ochenta días calendario (Art. 42, Párrafo).
Mira qué lleva una carta de no renovación del contrato de alquiler y cómo se cuentan los 90 días. Si prefieres seguir con el mismo inquilino, lee cómo se renueva un contrato de alquiler.
La fecha de término es uno de los 9 elementos que el Art. 5 pide en todo contrato. Mira qué debe tener tu contrato para que esa fecha quede clara desde el principio.
¿Y si no hay contrato escrito?
La ley también contempla el contrato verbal y le fija un plazo por defecto:
El plazo de alquiler será determinado por las partes. Este plazo se estipulará en el contrato y se prorrogará de forma automática cuando las partes no hayan manifestado su voluntad de no renovarlo. En el contrato verbal de vivienda, se presume que el plazo de alquiler es de al menos un año y, para inmuebles destinados a comercio o actividad sin fines de lucro, de dos años.
La ley no dice desde cuándo se cuenta ese año en un acuerdo de palabra, ni cómo se aplican ahí los 90 días del Art. 31. Mira qué presume la ley si el contrato es verbal, y para tu caso, pregúntale a un abogado.
Lo que no se debe hacer
Cambiar la cerradura, sacar las cosas del inquilino o cortarle los servicios fuera del proceso legal no es el camino, y puede volverse contra ti. El Art. 49 dice que quienes realicen desalojos “sin las formalidades dispuestas en la presente ley” se sancionan conforme a la Ley 396-19. Más detalle en lo que no debes hacer si el inquilino no paga.
¿Cuánto tarda en la práctica?
La ley fija plazos para cada paso, no un total. En la práctica depende del juzgado, de su agenda y de lo que haga el inquilino. Para tu caso, pregúntale a un abogado. Si quieres ver cómo encaja esto en el resto de la ley, lee la nueva ley de alquileres, en resumen.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene un inquilino para desocupar en RD?
Depende del motivo. Por falta de pago, la Ley 85-25 pide primero una intimación con un plazo no mayor de diez días calendario (Art. 30). Por la llegada del término del contrato, la denuncia se notifica por acto de alguacil con no menos de noventa días calendario antes del término (Art. 31, Párrafo). Después, cada paso tiene su propio plazo, y cuánto tarda en total depende del juzgado.
¿Con cuánto tiempo hay que avisar que no se renueva el contrato de alquiler?
En vivienda, la denuncia y solicitud de entrega voluntaria se notifica por acto de alguacil con no menos de noventa días calendario entre la notificación y la llegada del término (Art. 31, Párrafo). En comercio o actividad sin fines de lucro, el plazo es de no menos de ciento ochenta días calendario (Art. 42, Párrafo).
¿Se puede desalojar a un inquilino sin contrato escrito?
La ley contempla el contrato verbal: en vivienda presume un plazo de al menos un año (Art. 9). Cómo se prueba ante el juzgado lo que se acordó de palabra depende de tu caso: pregúntale a un abogado. Lo que la ley sanciona es desalojar sin las formalidades que ella fija (Art. 49).
Fuentes
- Ley 85-25, Gaceta Oficial núm. 11211 (PDF oficial, MIVHED) : Texto oficial de los Artículos 9 (plazo y contrato verbal), 30 (intimación previa), 31 (demanda por la llegada del término), 33 (plazo para dictar sentencia), 34 (ejecutoriedad), 42 (término en comercio) y 49 (desalojo sin las formalidades de la ley)
Información orientativa actualizada el 15 de octubre de 2026, basada en el texto de la Ley 85-25. No constituye asesoría legal. Para tu caso particular, consulta a un abogado.